不動産会社営業と会う
＜経緯＞
2013年12月初旬、会社の同期から電話があり
「不動産投資の営業と飲むのだが奢ってくれるらしいから同席しない？」
とのこと。
なんだかよくわからないままタダ酒を飲みにいき、投資スキームの話を簡単に聞く。
投資スキームそのものより、私の周りの人たちがすでに10人ほどマンション購入
していることに驚く。
この時点では怪しさ満載という印象だったが、周りもやってるようだし、
長年やってる人もいるようなので一応案件があれば紹介してもらうことにした。
翌週にはさっそく３件紹介を受けながら詳細な話を聞く。
＜営業トーク＞
不動産投資のメリットは以下の３点でした。
１．団体信用生命保険を活かした生命保険として
死んだらローンがチャラになるので、現状の生命保険料を減らすこともできる。
２．インフレ対策
インフレによって貯金の価値が下がっても不動産はインフレと合わせて
価値があがる
３．節税効果
不動産原価償却により会計上は損失が出ているように見せられ、かつ、
不動産投資は給与所得と損益通算ができるため、税務上の給与所得が
減らせ所得税が減る。
株で損してもサラリーマンの給与とは損益が合算できないが、
不動産投資であれば合算できるらしい。
http://www.rakumachi.jp/news/archives/33392
リスクとそれに対する考え方は以下のとおり。
１．自然災害
火災保険と地震保険に入るため、余程のことがなければ大丈夫。
またワンルームマンションを想定しているが、ワンルームマンションは構造的に
鉄骨量が多いため地震によって建物ごと倒れるようなことはない。
２．物件価格の低下
物件価格については消費税もあがるし、東京オリンピックもあるし暫くの間は
下がる要素がない。また少子化によって日本全体としては空きが増えて
くると思うが、首都圏の利便性の良い場所は余り影響を受けない。
7年程度で売ればローンの残債分は精算で切る想定。
（少なくともその間の節税分はお得になる）
３．家賃の低下、空室、修理など
この不動産会社に管理を委託することで、家賃保証を受けられる。
実際に入居者が払う家賃よりは低くなるがリスクが回避できる。
合わせて設備等の修繕もメンテナンス特約をつけることで対応する。
３件購入した場合の試算表を見せられ、いきなり”どうですか”と言われても話の
展開が早すぎてついていけないので、年末年始に考えた上で結論をだすことにした。
| 購入条件 | ||
| 売買価格 | 56,300,000 | 円 |
| 住宅ローン | 56,000,000 | 円 |
| 金利 | 2.47% | |
| 経費算入割合 | 74.07% | 建物分の金利のみが経費にできる |
| 登記費用、他 | 1,700,000 | 登記時 |
| 不動産取得税 | 300,000 | 1年後 |
| 固定資産税 | 120,000 | 毎年 |
| 毎月の収支 | ||
| 保証家賃収入 | 243,860 | (円／月) |
| ローン返済額 | -206,988 | (円／月) |
| 管理費、修繕積立金 | -34,850 | (円／月) |
| メンテナンス特約 | -6,300 | (円／月) |
| 収支合計 | -4,278 | (円／月) |
| 参考 | ||
| 募集賃料 | 271,000 | (円／月) |
| 空室保証料 | 27,140 | (円／月) |
| 不動産収支(帳簿上) | |||
| 1年目 | 2年目 | ||
| 経費 | 年間支払金利 | 1,109,231 | 1,184,840 |
| 建物償却費定額 | 546,636 | 596,330 | |
| 設備償却費定率 | 2,234,327 | 2,064,315 | |
| 管理費、修繕積立金 | 383,350 | 418,200 | |
| 固定資産税 | 0 | 120,000 | |
| 登記費用、他 | 1,190,000 | 0 | |
| 不動産取得税・他 | 0 | 300,000 | |
| メンテ特約 | 69,300 | 75,600 | |
| 経費合計 | 5,532,844 | 4,759,285 | |
| 1年目 | 2年目 | ||
| 収入 | 年間家賃収入 | 2,682,460 | 2,926,320 |
| 収入合計 | 2,682,460 | 2,926,320 | |
| 1年目 | 2年目 | ||
| 損益 | -2,850,384 | -1,832,965 | |
はじめに
これまで投資や資産形成などにほとんど興味がなかった一介のサラリーマンが、
友人のススメを受けて不動産投資会社の営業に言われるまま投資用マンションを購入しました。
その時々で考えていた事と収支の状況を記録してきたいと思います。
まずは私のスペック。
・年齢：1960年代後半生まれ
・家族構成：妻、子供２人（小学生と幼稚園児）
・職業：いわゆる大企業の技術職。東京で無期限の単身赴任中（家族は大阪）
・年収：９００万円ほど。
・貯金：ほとんどありませーん
・借金：大阪の住宅ローンが残り１５００万円前後
そして購入した物件。
・東京都渋谷区神山町の1K(24㎡)
・築10年
・購入金額：2500万
・購入方法：全額ローン（ジャックス33年 変動金利）
さて、この先幸せになれるのか。
次回は不動産投資会社の売り文句を記録しておきます。
